第二章　资产评估的基本方法

　　要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

　　第一节　市场法

　　一、市场法的定义

　　二、市场法运用的前提条件

　　三、用市场法评估资产的步骤和计算途径

　　四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

　　一、市场法及其适用的前提条件

　　（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

　　市场法目前是最简单、最有效的方法。

　　（二）市场法应用的前提条件

　　1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

　　2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

　　二、运用市场法评估资产的步骤

　　1、明确评估对象；

　　2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；

　　3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；

　　4、把被评估资产与参照物比较；

　　5、分析调整差异，做出结论。

　　三、市场法具体计算途径

　　（一）直接法

　　直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

　　比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。

　　（二）市价类比法

　　市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为：

　　评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额

　　或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）

　　不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。

　　四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

　　（一）运用市场法评估资产的程序1、明确评估对象。

　　2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

　　3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。

　　4、把被评估资产与参照物比较。

　　5、分析调整差异，得出结论。

　　（二）市场法的优缺点

　　市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：

　　1、 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

　　2、 评估结果易于被各方面理解和接受。

　　市场法的缺点表现在：

　　1、 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；

　　2、 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

　　第二节　成本法

　　一、成本法及其适用的前提条件

　　二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

　　三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

　　一、成本法及其适用的前提条件

　　（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

　　从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个方法的理论依据有两个：（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高；在确定资产价值成本时，重置成本与原始成本在价值内涵上是一样的。

　　（2）资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。一般有两种情况：①资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。②新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。另外一种情况是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值。

　　功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。

　　例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置，这就是它的经济性贬值。

　　再例如生产苏丹红，生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的。机器设备的闲置不是设备本身不能使用，而是国家规定不允许使用这种产品导致这种设备闲置而产生的贬值是经济性贬值。

　　从资产成本法来确定其价值时，明确两点：（1）资产的价值取决于它的成本；（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。

　　（二）采用成本法评估资产的前提条件：

　　1、应当具备可利用的历史资料；

　　2、形成资产价值耗费是必须的。

　　二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

　　1、基本公式可表述为：

　　被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

　　2、运用成本法评估资产的步骤：

　　①确定被评估资产，并估算重置成本；

　　②确定被评估资产的使用年限；

　　③估算被评估资产的损耗或贬值；

　　④计算确定被评估资产的价值。

　　（一）重置成本的估算

　　1、重置核算法

　　2、物价指数法

　　3、功能价值法

　　4、规模经济效益指数法

　　（1）重置核算法

　　是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

　　重置成本=直接成本+间接成本

　　（2）物价指数法

　　物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

　　资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

　　或者为：

　　资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

　　（3）功能价值法

　　也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：

　　被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

　　（二）实体性贬值及其估算

　　（三）功能性贬值及估算

　　（四）经济性贬值及其估算

　　（五）成新率及其估算

　　三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

　　（一） 运用成本法评估资产的程序

　　1、确定被评估资产，并估算重置成本；

　　2、确定被评估资产的使用年限；

　　3、估算被评估资产的损耗或贬值；

　　4、计算确定被评估资产的价值。

　　（二） 成本法的优缺点

　　采用成本法的优点

　　1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；

　　2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；

　　3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；

　　4、有利于企业资产保值。

　　采用成本法的缺点

　　1、工作量较大；

　　2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；

　　3、经济性贬值不易全面准确计算。

　　第三节　收益法

　　一、收益法及其适用的前提条件

　　二、收益法应用的形式

　　三、收益法中各项指标的确定

　　四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点

　　一、收益法及其适用的前提条件

　　收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这里面估算被评估资产未来的预期收益，再将未来的预期收益以一定的或者适当的折现率进行折现，折现成现值来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这种方法里面不难看出，资产的价值取决于它的效用，也就是它未来的预期收益，未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高，所以说资产的价值由它的使用价值来决定，体现在它未来的效用上。

　　二、收益法应用的形式

　　（一）资产未来收益期有限的情况

　　（二）资产未来收益无限期的情况

　　（一）资产未来收益期有限的情况

　　三、收益法中各项指标的确定

　　（一）收益额

　　收益额是未来预期收益。它根据资产带来的效用确定，但是往往在评估过程中，对资产未来的收益很难区分，例如资产不是单独带来收益的，它不具有整体的获利能力。在这种情况下应该有一个收益的分成比例问题，在评估无形资产过程中，某一项技术或某一项专利，并不是说这项技术带来的收益是产品带来的所有利润，因为它还有有形资产。

　　（二）折现率和资本化率

　　1、无风险报酬率

　　2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

　　包括财务风险，主要是资金的问题；市场风险，生产出来的产品在市场上是否有竞争力；管理风险是资产能不能达到它的最佳使用效果，如果达不到它的收益也不好确定。带来收益的能力很容易受到影响，导致资产不能正常使用，也可能带来风险。无风险报酬率是以国库券、银行存款利

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