第四章　房地产评估

　　第一节　房地产评估概述

　　一、房地产的概念

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。

　　房地产是实物、权益和区位三者的结合。

　　1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

　　2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。

　　3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

　　二、房地产的特征

　　1、位置固定性

　　房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

　　2、耐用性

　　从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。

　　3、影响因素多样性

　　房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。

　　4、投资大量性

　　不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。

　　5、保值增值趋势

　　在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。

　　三、房地产的评估程序

　　房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：

　　1、明确评估基本事项

　　评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。

　　2、拟定评估工作方案

　　在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。

　　3、实地勘查搜集资料

　　在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。

　　4、选用评估方法评定估算

　　在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。

　　5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

　　主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。

　　第二节　土地使用权评估的特点

　　一、土地使用权及其实质

　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。

　　二、土地资产的分类及其特性

　　（一） 土地资产及分类

　　1、按社会经济用途

　　土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。

　　2、按经济地理位置

　　土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。

　　3、按所有权归属

　　土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。

　　4、按利用程度

　　土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。

　　5、按开发程度与开发趋势

　　土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

　　（二）土地资产的特性

　　1、自然特性

　　（1）土地面积的有限性。

　　（2）土地空间位置的固定性。

　　（3）土地使用价值的永续性和增值性。

　　（4）土地的不可替代性。

　　2、经济特性

　　（1）用途多样性。

　　（2）经济地理位置的可变性。

　　（3）可垄断性。

　　三、土地资产价格体系

　　（一）土地资产的价格类型

　　1、基准地价

　　是指城镇国有土地的基本标准价格。

　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

　　2、标定地价

　　是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

　　3、土地使用权出让底价

　　它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

　　4、转让价格

　　地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。

　　5、出租价格

　　地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。

　　（1）土地使用者之间所形成的租金价格。

　　（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。

　　6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）

　　了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场和二级市场。一级市场在评估事务所中不可以进行。

　　（二）土地资产的价格特点

　　1、土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值

　　土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。

　　2、土地价格主要由土地的需求决定

　　经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。

　　3、土地价格具有明显的区域性

　　处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。

　　4、土地价格的上涨性

　　这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。

　　四、影响地产价格的因素

　　（一） 一般因素

　　1、行政因素

　　行政因素主要是指国家对土地价格的干预。

　　影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

　　2、社会因素

　　社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

　　3、经济因素

　　（1）经济发展状况

　　（2）居民收入和消费水平。

　　（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。

　　（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

　　4、其他一般因素

　　如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

　　（二）区域因素

　　区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。

　　1、影响商业用地价格的区域因素

　　（1）商业繁华程度。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）环境优劣度。

　　包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。

　　（4）规划限制。

　　（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。

　　2、影响住宅用地价格的区域因素

　　（1）位置。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）基础设施保证度。

　　（4）公用设施完备度。

　　（5）环境质量度。

　　包括人文环境和自然环境。

　　（6）规划限制。

　　（7）其他因素。

　　3、影响工业用地价格的区域因素

　　（1）交通便捷度。

　　（2）基础设施完善度。

　　（3）产业集聚规模。

　　（4）环境质量。

　　（5）规划限制。

　　主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。

　　（6）其他因素。

　　（三）个别因素

　　1、位置因素

　　2、地形地质因素

　　直接影响土地的使用情况

　　3、面积因素

　　4、地块形状因素

　　主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。

　　5、土地利用因素

　　主要包括容积率和土地用途。

　　五、土地使用权评估的原则

　　（一） 替代原则

　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。

　　（二）最有效

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